Sind Serviceverträge tatsächlich nebenkostenfähig?

Mit der Nutzung eines Mietobjekts hängen häufig auch elektrische Geräte und Anlagen zusammen. Durch den Abschluss von Serviceverträgen kann die sachgemässe Wartung dieser Geräte und Anlagen gewährleistet werden. In der Praxis werden Gebühren für diese Verträge gerne als Nebenkosten auf die Mieter überwälzt. Reiner Unterhalt einer Mietsache ist jedoch durch den Vermieter zu tragen. Deshalb steift sich die Frage: Sind Kosten für Serviceverträge tatsächlich nebenkostenfähig?

Der Vermieter ist gemäss gesetzlicher Grundlage verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichem Zustand zu übergeben. Hierfür wird er im Umfang des Mietzinses entschädigt. Aufwendungen für den ordentlichen Unterhalt der Mietsache und Anlagen, also für die Aufrechterhaltung derer Gebrauchstauglichkeit, sind durch den Nettomietzins gedeckt. Nicht nebenkostenfähig sind daher die Kosten für Unterhalt, Ersatzanschaffungen und Erneuerungen von Anlagen. Entstehen dem Vermieter jedoch Kosten, die aufgrund des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter verursacht werden, darf er diese weiterverrechnen, so zum Beispiel Heizungs- oder Warmwasserkosten, öffentliche Abgaben oder Betriebskosten. Dabei darf der Vermieter nur die tatsächlichen Kosten weiterverrechnen. Das Gesetz schreibt zudem vor, dass der Mieter Nebenkosten nur dann bezahlen muss, wenn dies besonders vereinbart wurde. Dies erfolgt in der Regel durch eine schriftliche Erklärung.

Serviceverträge
Serviceverträge sind mit Versicherungen vergleichbar. Mittels Serviceverträgen lagert der Vermieter gewisse Arbeiten an Geräten oder Anlagen des Mietobjekts an Dritte aus. Diese Dienstleistungserbringer garantieren für eine vereinbarte Laufzeit die Erbringung von Serviceleistungen im Sinne eines „rundum Sorglospakets". Der Preis für den Servicevertrag spielt dem Vermieter meist eine untergeordnete Rolle, da er dies Kosten mittels Nebenkosten auf den Mieter abwälzt. So ist in der Praxis zunehmend festzustellen, dass die Position für Serviceverträge in den Nebenkosten immer höher ausfällt. Es stellt sich die Frage, ob diese Praxis zulässig ist. Massgebend für die Nebenkostenfähigkeit sind die Leistungen, die der Servicevertrag umfasst. Sofern es sich um reine Kontroll- und Reinigungsarbeiten handelt, dürfen diese grundsätzlich als Nebenkosten überwälzt werden. Handelt es sich jedoch um einen Vollservice, beinhaltet dieser auch Kosten für Reparaturarbeiten wie zum Beispiel Auslagen für den Ersatz von Verschleissteilen, die nicht nebenkostenfähig sind.

Fazit
Serviceverträge dürfen nur dann als Bestandteil der Nebenkosten weiterverrechnet werden, wenn diese besonders vereinbart, eindeutig und genau ausgewiesen wurden und es sich hierbei um reine periodische Kontroll- bzw. Reinigungsarbeiten handelt. Werden zusätzlich Reparaturarbeiten über den Servicevertrag ausgeführt, so sind diese nicht mehr nebenkostenfähig, da der Unterhalt Sache des Vermieters ist.
Dem Vermieter ist daher geraten, Serviceverträge die mehr als einen Kontroll- und Reinigungsservice umfassen nicht in den Nebenkosten auszuscheiden sondern in die Nettomiete einfliessen zu lassen.

Text von Andreas Rickly