Das sehe ich nicht so. Stets vorausgesetzt, dass die gesamte Betriebsübernahme gut geplant und ausreichend verhandelt war. In den letzten Monaten durften wir etliche Mieter sowie Vermieter begleiten. Ja, es gibt sie, die risikobereiten Nachfolger. 

Natürlich klopft die kurzfristige Vernunft am Hinterkopf, wenn es um die Unterschrift des Mietvertrags geht. Da wir immer von einem langfristigen Mietverhältnis von zehn oder fünfzehn Jahren ausgehen, gilt die Perspektive der langfristigen Tragbarkeit. Die eventuell in den nächsten Monaten noch anstehenden Massnahmen können den enthusiastischen Beizer einschränken, keine Frage. Der Vermieter hat allerdings auch ein wirtschaftliches Interesse, sein Lokal nicht bis zur endgültigen Sicherheit leer stehen zu lassen. Also braucht es innovative Lösungen.

Eine 100-prozentige Umsatzmiete gibt zwar dem Mieter viel Sicherheit, jedoch aber braucht es viel Goodwill vom Vermieter, dies einzugehen. Man darf nicht vergessen, dass auch der Eigentümer der Liegenschaft Fixkosten zu tragen hat. Ein Mietverhältnis sollte für beide Parteien fair sein, auch in schwierigen Zeiten. Somit fallen die kompletten Fixmieten weg. Diese gäbe lediglich dem  Vermieter schlaferfüllte Nächte. Es braucht eine Mischlösung in Form von einer Grund- und Umsatzmiete. Die Grundmiete muss zusätzlich geregelt werden, im Falle von einer staatlich angeordneten Schliessung. Für die Regelung muss der Vermieter seine Tragbarkeit berechnen. Wie viel kostet ihn die Liegenschaft pro Jahr mit Fix- und variablen Kosten? Bei einem Mietzinsgutachten berechnet man den nachhaltig wirtschaftlich tragbaren Mietwert aus der Sicht des Mieters. Bei der Tragbarkeit kommen nun die Kosten des Vermieters zum Tragen. Diese sind zum Beispiel: Hypothekar- oder Darlehenszinsen sowie deren Amortisation, Baurechtszins, Gebäude Versicherung, Unterhalt und Ersatz der Immobilie/Installationen/ Mietinventar sowie die Rückstellungen/ Fondseinlagen. Die Aufzählung ist nicht abschliessend da liegenschaftsspezifisch. Eine faire Vereinbarung wäre beispielsweise die Definition von einer minimalen Grundmiete. Diese sollte die Fixkosten des Liegenschaftsbesitzers wiederspiegeln.
Das heisst also, dass der Mieter, im Fall eines zukünftigen Lockdown – wovon wir alle nicht ausgehen – nur eine massgeblich reduzierte Miete schulden würde. Falls er mit Zusatzgeschäften wie Take-Away trotzdem Ertrag erzielt, wäre darauf natürlich eine Umsatzmiete fällig.

Autor:
Reto Grohmann
Unternehmensberater Region Ost
CAS Management zur Unternehmensnachfolge
Gastroconsult Zürich